În cadrul procesului de expertizare a unei clădiri, una dintre cele mai frecvente solicitări este estimarea costului total al intervențiilor propuse.
De cele mai multe ori, această solicitare vine într-un stadiu incipient, fără o documentație tehnică detaliată, ceea ce face imposibilă oferirea unei estimări realiste.
Din acest motiv, o estimare corectă a costurilor trebuie să se bazeze cel puțin pe o proiectare minimală, realizată pe baza soluțiilor de intervenție stabilite în expertiză și a planurilor de arhitectură.
Estimarea realistă a costurilor: mai mult decât materiale
În mod eronat, mulți consideră că evaluarea lucrărilor de consolidare se poate face doar în funcție de consumul de materiale. Realitatea este mult mai complexă.
Tehnologia de execuție, condițiile de lucru și procesele necesare au un impact semnificativ asupra bugetului total.
Factori care pot crește considerabil costul unei investiții de consolidare:
- Informații insuficiente despre clădire la momentul realizării expertizei și proiectului (structura ascunsă, tipul fundațiilor etc.);
- Necesitatea modificării sau relocării instalațiilor (electrice, sanitare, HVAC);
- Etapizarea execuției lucrărilor, în funcție de condițiile de șantier și de ocupare;
- Incompatibilitatea soluțiilor tehnice propuse cu sistemul structural existent;
- Lipsa investigațiilor geotehnice suficiente, care pot ascunde probleme precum pânza freatică ridicată, tendințe de alunecare, izvoare sau chiar fundații inexistente;
- Spații înguste de lucru, care îngreunează accesul și cresc costurile cu forța de muncă;
- Subestimarea tehnologiei și a proceselor de lucru, care pot adăuga operațiuni suplimentare neprevăzute.
Studiu de Caz: consolidarea unui perete din beton armat
Un exemplu clar este consolidarea unui perete de beton armat existent prin cămășuire pe ambele fețe (15 cm grosime). Un caz aparent simplu care, la o analiză superficială, poate lua în calcul doar următoarele:
- Consum beton: 0.90 mc/ml
- Consum armătură: 94.5 kg/ml
- Cofraj: 6 mp/ml
- Schele de lucru
Cu toate acestea, această analiză omite o serie de lucrări esențiale:
- Demontarea tencuielilor și finisajelor existente;
- Pregătirea suprafeței de beton prin buciardare și suflare cu aer;
- Realizarea găurilor de trecere pentru agrafe și bare de continuitate;
- Crearea de goluri sau amprente în beton (unde este necesar);
- Protejarea armăturii existente (în funcție de starea acesteia).
Astfel, consolidarea unui perete existent implică cel puțin cinci lucrări suplimentare față de un perete nou.
Mai mult, pot apărea situații neprevăzute precum: goluri sau nișe ascunse, defecte structurale (segregări, zdrobiri, armătură lipsă), instalații încastrate sau discontinuități în structură.
Recomandări pentru o estimare realistă
Pentru a evita subestimarea costurilor, se recomandă:
- Măsurători detaliate și evaluări inițiale cât mai apropiate de realitate;
- Etapizarea clară a lucrărilor și descrierea proceselor de execuție specifice pentru fiecare tip de intervenție;
- Realizarea de decopertări locale înainte de începerea execuției, în puncte cheie ale structurii;
- Reevaluarea listelor de cantități și a devizelor în funcție de datele obținute din decopertări;
- Detalierea execuției în timpul lucrărilor, când întreaga structură este vizibilă și se pot lua decizii informate.
Cazuri speciale: programe de finanțare
În cazul programelor de finanțare unde sunt eligibile doar lucrările de consolidare, trebuie acordată o atenție deosebită. Consolidările implică automat intervenții asupra instalațiilor, finisajelor, arhitecturii și dotărilor.
Dacă aceste lucrări nu sunt acoperite din alte surse de finanțare, există riscul blocării proiectului chiar și în faze avansate.
Concluzie: de ce este periculos să nu se facă estimarea costurilor
Subestimarea sau ignorarea unei evaluări riguroase a costurilor poate avea efecte grave:
- Depășirea bugetului și imposibilitatea de a finaliza lucrarea;
- Blocarea proiectului din lipsa fondurilor pentru lucrări neeligibile;
- Modificări repetate în timpul execuției, care duc la întârzieri și costuri suplimentare;
- Compromiterea calității lucrărilor, din dorința de a economisi;
- Conflict între beneficiari și executanți, din cauza neînțelegerii complexității reale a proiectului.
Estimarea corectă a costurilor nu este un lux, ci o necesitate.
Este primul pas către un proiect durabil, eficient și finalizat la timp, iar primul pas începe cu o discuție cu echipa Ingineria.